포르투갈 정부가 최근 주택 시장에 대한 외국인 투자를 억제하려는 노력을 기울이고 있지만, 리스본과 다른 지역에서는 수요가 계속 가격 상승을 주도하고 있어 아직까지는 별다른 효과를 거두지 못하고 있는 것으로 보입니다.
정책 변화에도 불구하고 지속되는 주택 부족 현상
'황금 비자' 프로그램과 비거주자(NHR) 세제 혜택 의 종료는 부유한 외국인들의 투기성 주택 구매를 줄이고 포르투갈의과열된 주택 시장을 식히기 위한 것이었습니다.
그러나 부동산 전문가들은 이러한 변화가 관심을 크게 약화시키지 못했다고 말합니다.
"이러한 변화에도 불구하고 외국인 고객의 정보 요청 건수는 오히려 증가했습니다."라고 Savills 포르투갈의 대표 파울로 실바는 말합니다. "판매 둔화에도 불구하고 수요를 충족시킬 수 있는 주택이 충분하지 않습니다."
이러한 지속적인 주택 부족으로 인해 주택 가격이 계속 상승하고 있으며, 많은 포르투갈 국민들이 주택을 소유하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다.
최고치를 경신한 리스본 가격
리스본에서는 수요에 비해 공급이 부족하여 올해 가격이 최고치를 기록했습니다.
부동산 포털 Idealista에 따르면 리스본의 주택 평균 평방미터당 가격은 11월에 5,426유로로 작년 대비 5.8% 상승하여 신기록을 세웠습니다.
"이는 유럽 주요 도시 중 부동산 시장이 가장 뜨거운 아테네(+11.8%)에 이어 유럽에서 두 번째로 큰 상승률입니다."라고 Idealista는 말합니다.
리스본에 이어 스톡홀름의 가격이 5% 상승했고, 마드리드와 밀라노도 3% 이상의 꾸준한 상승세를 보였습니다.
반면, 같은 기간 파리는 6.1%, 베를린은 3% 가까이 가격이 하락했습니다.
수년간의 급속한 성장에도 불구하고 리스본의 물가는 파리와 취리히 같은 다른 주요 유럽 허브의 절반 정도에 머물러 있습니다.
포르투갈의 화창한 기후와 여유로운 라이프스타일이 결합되어 외국인 구매자에게 상대적으로 저렴한 물가가 계속 수요를 견인하고 있습니다.
시장 가격에서 소외된 현지인
그러나 대부분의 시민들에게 리스본의 주택 시장은 서유럽에 비해 낮은 평균 임금에도 불구하고 이제 손이 닿지 않는 곳에 있습니다.
현재 저렴한 임대 주택이 부족하기 때문에 많은 사람들이 도시 외곽의 표준 이하의 주택에 거주하고 있습니다.
이러한 불평등의 심화는 올해 리스본을 비롯한 여러 도시에서 주택 위기에 대한 대중 시위를 촉발시켰습니다.
이에 대해 안토니우 코스타 총리는 더 저렴한 주택 공급과 투기를 조장하는 프로그램 중단을 약속했습니다.
NHR 제도, 황금 비자 단계적 폐지
2014년 포르투갈의 구제금융이 종료된 후 도입된 NHR 세금 제도는 포르투갈로 이주하는 외국인에게 10년간 소득에 대해 감면된 세율을 적용하는 제도입니다.
황금 비자 프로그램은 최소 50만 유로 상당의 부동산을 구입하는 외국인에게 거주 허가를 부여했습니다.
정부는 올해 초 주택 수요를 진정시키기 위해 이 프로그램을 점진적으로 폐지한다고 발표했습니다.
이러한 결정의 배경에는 주택난을 해결해야 한다는 필요성이 있었습니다.
그러나 해외에서 포르투갈에 대한 관심이 지속되고 있어 인센티브와 상관없이 포르투갈은 여전히 매력적인 투자처로 남아 있습니다.
포르투갈의 라이프스타일, 기후, 상대적으로 저렴한 물가 덕분에 외국인 구매자가 계속 늘어날 것이라는 전망이 많습니다.
불확실성에 직면한 주택 시장
앞으로 리스본의 주택 붐이 지속될 수 있을지는 불투명합니다.
오늘날의 가격 상승세는 유럽의 많은 지역을 반영하고 있지만, 향후 침체 가능성에 대한 우려가 존재합니다.
포르투갈 중앙은행은 최근 대출 기관에 주택 시장 손실 가능성에 대비해 더 많은 충당금을 적립하라고 지시했습니다.
존스랑라살의 데이터에 따르면 2022년 상반기 전국 주택 판매량이 전년 대비 22% 감소한 이후 이러한 조심스러운 움직임이 나왔습니다.
현지인들의 주택 구입 여력이 줄어들고 외국인 투자자들의 투자 욕구가 향후 몇 년 동안 냉각될 가능성이 있기 때문에 리스본의 기록적인 주택 가격은 하방 압력에 직면할 수 있습니다.
그러나 현재로서는 정부의 정책 변화에도 불구하고 리스본 주택 시장은 모멘텀을 유지하고 있습니다.
여행자와 이민자에 대한 영향
리스본의 높은 주거비가 지속되면 일부 외국인이 포르투갈로 이주하거나 포르투갈을 방문하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.
유럽연합(EU) 시민의 경우, 저렴한 장기 숙소가 부족하기 때문에 가족, 근로자, 학생 등 잠재적 거주자의 이주를 꺼릴 수 있습니다.
경쟁이 치열한 임대 시장은 디지털 노마드와 같이 장기 체류하는 단기 여행자에게도 어려움을 줍니다.
또한, 많은 사람들이 부동산을 구매할 수 없기 때문에 외국인 투자자들의 투자 욕구가 줄어들 수 있습니다.
하지만 포르투갈은 주택 위기에도 불구하고 여전히 이민자들이 가장 선호하는 국가입니다.
2025년 5월에 시행될 예정인 EU 출입국 시스템(EES) 과 유럽 비자 면제 프로그램(ETIAS)이 관심을 크게 끌지는 못할 것으로 예상됩니다.
큰 정책 변화가 없는 한 안전, 기후, 라이프스타일 등의 이점으로 인해 새로운 외국인 거주자를 계속 유치할 수 있을 것입니다.
그러나 주택 부족으로 인해 리스본 자체에 정착하는 사람이 줄어들 수도 있습니다.
주택 부족으로 인한 이민 압력 가중
주택 위기는 이민 수요가 많은 시기에 이민 정책에 필요한 복잡한 균형 잡기의 필요성을 강조합니다.
포르투갈은 인구 감소 문제를 해결하기 위해 외국인을 환영하는 것을 목표로 하고 있지만, 주택과 같은 자원이 무한한 성장을 지원할 수는 없습니다.
유학생과 같은 일부 집단은 주택 수요를 직접적으로 증가시키지 않습니다.
그러나 솅겐조약과 곧 시행될 ETIAS 제도로 인한 신규 거주자의 지속적인 유입은 리스본의 주택 경색에 기여하고 있습니다.
이민을 제한하면 긴장된 주택 시장에 대한 압력을 완화할 수 있습니다.
그러나 포르투갈의 경제와 공공 서비스는 빈자리를 채우고 고령화되는 시민을 상쇄하기 위해 노동 연령대의 이민자가 필요합니다.
국가가 필요로 하는 새로운 기술과 납세자를 확보하는 동시에 대중의 반발을 막기 위해서는 이민자 유입에 대한 신중한 관리가 필요합니다.
주택 위기는 포르투갈이 향후 몇 년 동안 증가하는 이민자를 통합할 수 있는 적절한 인프라를 확보해야 함을 보여줍니다.
리스본의 주택 붐이 정점에 다다를 수 있다
포르투갈은 최근 외국인 부동산 투자를 억제하려는 노력을 기울이고 있지만, 리스본의 주택 열풍을 의미 있게 늦추지는 못하고 있습니다.
여전히 수요가 부족한 공급을 앞지르면서 주택 가격은 대부분의 시민이 감당할 수 없을 정도로 계속 상승하고 있습니다.
그러나 판매량이 감소하는 가운데 현재의 추세가 지속될지에 대한 불확실성이 존재합니다.
정부의 인센티브가 줄어들고 있지만, 현재로서는 리스본의 문화, 기후, 상대적 경제성에 매료된 외국인 구매자들이 여전히 리스본을 찾고 있습니다.